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高質量發展的新時代對房地產行業的轉型提出了更高要求：要從過去簡單依靠資本和生產資料的投入來推進發展，轉向依靠科技創新、發展模式創新和管理創新獲得發展。尤其在新冠**疫情的沖擊下，通過供給側結構性改革提質增效，提升住房發展質量和產品質量，從而開創高質量跨越發展新局面，成為現階段面臨的重要任務。

進行綠色宜居住區建設

《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》指出，“十四五”時期，生態文明建設實現新進步。國土空間開發保護格局得到優化，生產生活方式綠色轉型成效顯著，能源資源配置更加合理、利用效率大幅提高，主要污染物排放總量持續減少，生態環境持續改善，生態安全屏障更加牢固，城鄉人居環境明顯改善。

在此背景下，備受業界關注的住房和城鄉建設部專項課題《綠色宜居住區質量與建筑品質滿意度研究》不久前順利通過驗收。中國建設科技集團黨委副書記、總經理孫英表示，課題站在“十三五”和“十四五”的歷史交匯點上，把改革開放至今40多年來，住宅大發展的成果進行了系統回顧和反思，具有格外重要的意義。在開啟建設社會主義現代化國家新征程的路上，在“十四五”期間，我國住宅建設應該朝哪個方向發展，課題開展了非常重要的基礎性研究，為我國住宅建設發展奠定了堅實基礎。

據了解，今年5月，中國建設科技集團和中國房地產業協會共同組織召開了住房和城鄉建設部課題《綠色宜居住區質量與建筑品質滿意度研究》開題報告會。課題匯集了行業內眾多高校、科研單位和產業鏈上下游相關企業，包括**綠色宜居住區質量與建筑品質居住滿意度調查與研究、綠色宜居住區質量和建筑品質指標體系構建研究、居住滿意度數據庫構建3大部分內容。

課題相關負責人表示，課題研究將以推動住房和城鄉建設高質量發展為目標，緊扣供給側結構性改革，以滿足人民群眾美好生活多元化需求為指引，堅持問題導向、目標導向、結果導向的研究路徑，從住區和住宅兩個層面，選取不同時期、不同類型住區入手，全面總結我國宜居住區與建筑品質的發展歷程與成果，系統梳理長期困擾居民及建筑業發展最關鍵、最核心的綠色宜居與工程質量問題，為建筑業提質增效，轉變發展方式提供有力支撐。

開展住宅領域基礎性研究

住宅領域是事關人民美好生活的重要領域。孫英表示，人90%的時間在建筑里，尤其是在住宅里度過，而且人的財富大部分也集中在住宅里。此外，建筑業是**超大規模市場的重要組成部分，也是構建以**大循環為主體、****雙循環相互促進的新發展格局的關鍵領域。

《綠色宜居住區質量與建筑品質滿意度研究》在進行過程中，匯聚了普通百姓的期待，凝聚了此領域長期奮斗的專家對中國未來住宅的一些思考。發放調查問卷3.2萬多份，涉及34個省、自治區和直轄市，入戶調查487戶，涉及8個重點城市，所研究住宅的建設時間跨度從上世紀80年代到本世紀10年代。中國建設科技集團作為主要研究單位，特別納入4家子企業相關若干小區。

孫英表示，《綠色宜居住區質量與建筑品質滿意度研究》的工作量很大，特別是在疫情防控期間，相關單位調動很多力量配合研究。據了解，課題自今年5月正式啟動以來，課題承擔單位中國房地產業協會和中國建設科技集團，充分發揮行業協會和中央企業的資源優勢，組建了由**眾多知名高校、研究機構和開發建設單位組成的實力雄厚、產學研高度協同的高水平研究團隊，保證了課題研究的深度和專業度，也為課題的有序高效開展和豐碩成果的取得奠定了堅實基礎。

在面臨疫情嚴峻挑戰的情況下，課題組克服重重困難，完成了超過3萬份的居住數據樣本研究和分析以及線下重點城市的入戶調查，覆蓋面之廣、涉及城市之多、涵蓋住宅類型之全前所未有。充分體現了課題組求真務實、精益求精的學術研究和探索精神。

為了深化研究成果，課題組取得大量基礎性數據，并對**外宜居住區評估體系進行系統比較研究，汲取大量**外新理念新成果，進行綠色宜居住區與建筑品質提升指標體系構建研究，填補我國住宅宜居質量指標體系的空白。課題組還在基礎數據統計和分析的基礎上開發“住房質量滿意度反饋與性能監測系統”數據庫平臺，積極探索居住使用者后評估研究方法，對推進行業科學管理和健康發展具有重要指導意義。課題成果為整個行業的轉型升級和科學決策提供了重要的技術支撐。

《綠色宜居住區質量與建筑品質滿意度研究》基礎性工作做得非常扎實，成果的數量、質量達到了相當高的水準。我國比較缺少此類基礎性研究，《綠色宜居住區質量與建筑品質滿意度研究》是住宅領域的一次基礎性研究，為“十四五”期間新住宅怎么建、老住宅怎么改，提供了非常好的支撐，意義重大。

研究成果科學可操作

專家認為，該課題研究立足于人民日益增長的美好生活需要與住房不平衡不充分的發展之間的矛盾，對相關宜居住區質量與建筑品質方面主要問題進行調查研究。歸納分析了我國住宅建設存在的居住質量與品質等突出問題，總結提出了推進質量變革和未來需求發展趨勢，其成果研究具有系統性、科學性、前瞻性和可操作性。

在住宅層面，課題組研究了四個方面：一是室內居住品質，涉及物理性能、空氣質量、衛生防疫、儲藏收納，反映了百姓未來生活方式改變以后，住宅如何適應變化的問題。二是住宅安全質量，包括工程質量、裝修品質、運營維護等層面。三是智慧管理，涉及性能監控、安全保衛、智慧物管。四是適老化，包括適老化服務、適老設施等。

以廣州、深圳區域調研結果為例，在電動汽車停車與充電樁數量、樓板和分戶隔墻性能方面，廣州的受訪者滿意度相對較低。隨著新能源交通工具的出現，既有小區的相關配套問題受到社會關注。在綠色出行方面，廣州的滿意度明顯高于深圳。深圳和廣州對于空間的布局、戶型的使用滿意度基本持平。對于步行路與小學的連接，公共公園、公共綠地以及綠化問題，在南方地區值得關注。

在深圳各地區住宅的分析比較中，課題組發現，在居住人口方面，1~2人家庭偏多，2000年以后建成的住宅數量明顯偏大，總體看來上世紀七八十年代以前建成的住宅數量偏少，這和深圳城市建設時間節點比較匹配。在住戶職業方面，深圳的個體戶、工人和外來務工人員、服務人員居多。在住宅類型方面，除了商品房、公租房以外，城中村成為深圳住宅的一種特殊類型。在居住滿意度方面，深圳新建的住區居住滿意度相對較高，2000年以后建成住宅的居住滿意度高于2000年之前建成的，但不同年代住宅的居住滿意度分化趨勢不是特別明顯。此外，受訪者對于收納空間的需求非常關注。深圳居住問題主要體現在道路交通噪音、生活便利性、滿意度方面。

據了解，深圳入戶調研的情況主要選取羅湖區、福田區、南山區。在戶型選擇上基本覆蓋了不同年代，課題組關注的一個問題是容積率發生特別大的變化，隨著容積率變化，深圳的住宅設計產生一系列設計風格和理念的變化，從早期新加坡戶型和理念的融入，到現在裝配式建筑的發展，住宅形態伴隨著容積率產生**發展和變化。

課題組研究深圳住宅發展情況發現：一是高密度居住探索是我們面臨的新問題；二是城中村以及工業化裝配式住宅、商品房等多樣化住宅品質有待提升；三是面對深圳高房價，未來保障性住房和人才住房將是重要研究方向；四是未來課題組將結合品質提升和安全性進行進一步探索和研究，其中可能會發現一些新問題。

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